2025년 5월 19일 공포된 서울시 도시계획조례 개정안은 앞으로 서울에서 이뤄질 재개발·재건축 등 도시정비사업에 큰 영향을 줄 수 있는 변화다.

이번 개정은 단지 용적률 인센티브 수준의 변화에 그치지 않고, ‘어떤 시설을 지을 것인가’에 대한 기준 자체가 달라지는 흐름으로, 향후 개발 구상에 있어 중요한 전환점이 될 수 있다.

다음은 이번 개정안의 주요 내용과 적용예시에 대한 내용이다.

-서울시 도시계획조례 개정안 주요내용-

가. 저출생 극복과 출산장려, 효율적 노인복지정책 등 추진을 위해 조례로정하는 공공기여 시설 중 ‘저출산·고령화 대책 지원시설’을 추가 신설함 (안 제20조제2항제6호)

나. 주민의 복리 증진 등 다양한 공공서비스 수요에 대응할 수 있도록 조례로 정하는 공공기여 시설 중 ‘공공지원시설’을 추가 신설함 (안 제20조제2항제7호)

다. 제2종 및 제3종일반주거지역 안에서 조례로 정하는 소규모건축물 건축시 법적상한용적률까지 3년간 한시적으로 완화함 (안 제51조제2항제9호및 부칙 제2조)

라. 상업지역 안에서 주거복합건물의 비주거비율을 20퍼센트 이상에서 10퍼센트 이상으로 완화함 (안 별표 16)

-개정 주요사항 및 해당 조문 정리-

1. 용적률 완화 및 중첩 적용 확대

내용 : 지구단위계획구역 내에서는 용도지역 변경 없이도 조례에서 정한 용적률의 최대 110%까지 완화 가능.

또한, ‘건축법’ 등 타 법령에 따른 용적률 완화 규정과 중첩 적용 허용.

적용 조문 : 제10조(용도지역별 건폐율 및 용적률) / 제15조(지구단위계획 수립) / 별표 2

2. 주문배송시설의 설치 허용

내용 : 「물류시설법」 및 건축법 시행령 개정에 따라 제2종일반주거지역 내 제2종근린생활시설에서 주문배송시설 건축 허용.

적용 조문 : 제20조 제2항 제16호 (신설)

3. 공공복지시설의 허용 확대

내용 : 저출산·고령화 대응을 위한 ‘저출산·고령화 대응 대책 지원시설’, ‘공공지원 원시설’ 등 공공복지시설 도입 허용.

적용 조문 : 제20조 제2항 제16호 및 제17호

4. 소규모 건축물의 벽면후퇴 및 용적률 완화

내용 : 제2종 및 제3종 일반주거지역 내에서 연면적 500㎡ 이하의 소규모 건축물은 벽면 후퇴와 용적률을 완화 적용.

기존 대비 약 10~20% 추가 완화 가능

단, 한시적 특례로 2028년 3월 27일까지 적용됨

적용 조문 : 제51조 제2항 제9호 / 부칙 제2조 (한시 규정 명시)

5. 상업지역 내 주거복합건축물의 비주거 비율 완화

내용 : 상업지역 내 주거복합건축물에서의 비주거 비율 기준을 20%에서 10% 이상으로 완화함.

적용 조문 : 별표 16

6. 가설건축물의 존치 기간 명확화

내용 : 국가 또는 지자체 공익 목적일 경우 → 연장 제한 없음 / 민간 목적일 경우 → 1회만 연장 가능

적용 조문 : 제25조